【不動産売却】住宅ローン返済中の家を売却するには、どうすればいいのか？

1. 残債の確認

　　まず、住宅ローンの残額を確認することが重要です。

　　毎年発行される「年末残高証明書」や、直接金融機関に問い合わせることで確認できます。

　　この残債と売却見込み価格を比較し、ローンを完済できるかどうかを把握することが大切です。

2. 売却価格の査定

　　売却を検討する際、家がいくらで売れるのかを信頼できる不動産会社に査定してもらいます。

3. アンダーローンかオーバーローンかの確認

　　売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却代金でローンを完済しやすいので売却手続きは比

　　較的スムーズとなります。しかし、ローン残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）の場合は、自己資金で　　　

　　不足分を補うか、住み替えローンや任意売却を検討する必要があります。

4. 売却手続きと抵当権の抹消

　　住宅ローンがある場合、家には金融機関による抵当権が設定されています。

　　売却時には、売却代金でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消の手続きを行う必要があります。

　　買主からの代金受け取りと同時にローンを完済し、抵当権の抹消を完了させる流れが一般的です。

5. オーバーローンの場合の対策

　　オーバーローンの場合、以下の方法で対応します。

　　　　　・自己資金で補填：不足分を自己資金や親族からの借入で補う。

　　　　　・住み替えローン：新たな住宅ローンを借りて、現在の家の残債と新しい家の購入資金をまとめる方法。

　　　　　　　　　　　　　　ただし、金利が高く審査が厳しい場合もあります。

　　　　　・任意売却：金融機関と協議し、ローンが残っている状態でも売却を進めることができる方法です。

　　　　　　　　　　　競売よりも高額で売却できる可能性があります。

6. リースバックという選択肢

　　売却後もその家に住み続けたい場合、「リースバック」という方法があります。

　　これは、家を売却した後に、その家を買主から賃借して住み続ける仕組みです。

　　リースバックでは、老後の資金確保や急な資金調達を目的とすることができます。